เทคนิคกู้เงินซื้อบ้าน
CRภาพ www.checkraka.comถ้าพูดเรื่องการกู้เงินเพื่อซื้อบ้าน สำหรับคนที่กำลังอยากจะซื้อบ้านอยู่แล้ว คาดว่าน่าจะเตรียมตัว เตรียมข้อมูล เพื่อกู้ซื้อบ้านกันเป็นอย่างดีแล้ว แต่เพื่อป้องกันความผิดพลาด และเพื่อให้การยื่นกู้ซื้อบ้านผ่านไปด้วยดี เราจึงมีเทคนิคกู้เงินซื้อบ้านมาฝากกันค่ะ
1. ความสามารถในการชำระหนี้
ก่อนที่จะขอยื่นกู้ซื้อบ้านนั้น เราต้องประเมินก่อนว่ามีความสามารถในการชำระหนี้ได้เท่าไร โดยธนาคารจะวิเคราะห์จากรายรับของผู้กู้ที่เข้าประจำในแต่ละเดือน ซึ่งนั้นก็คือ รายได้คงที่จากเงินเดือน โบนัส และรายได้ไม่คงที่อย่าง เบี้ยเลี้ยง โอที หรือยอกขายสินค้า
2. เงินทุน
ก่อนที่จะยื่นกู้ซื้อบ้านนั้น ผู้ขอกู้จำเป็นต้องมีเงินทุนไว้ด้วยส่วนหนึ่ง เพื่อไว้ใช้จ่ายสำหรับเป็นเงินดาวน์ แต่เนื่องด้วยในปัจจุบันมีการแข่งขันปล่อยสินเชื่อที่รุนแรง จึงทำให้มีหลายธนาคารเสนอกู้ได้ 100% ของราคาประเมิน(ซื้อขาย)
3. หลักประกัน
ข้อนี้มีเอาไว้เพื่อป้องกันความเสี่ยงในกรณีที่ผู้กู้ไม่สามารถคืนชำระหนี้ได้ตามเงื่อนไขของธนาคาร เช่น ตกงาน สภาพเศรษฐกิจตกต่ำ ผู้กู้จึงต้องจำนองทรัพย์ไว้กับธนาคาร
4. คุณสมบัติผู้กู้
หลักๆของคุณสมบัติผู้กู้ซื้อบ้านนั้นก็คือ ต้องเป็นบุคคลสัญชาติไทย อายุไม่ต่ำกว่า 20 ปี และถ้ามีผู้กู้ร่วมด้วยนั้นให้ใช้อายุของผู้กู้ร่วมที่น้อยที่สุดเป็นเกณฑ์ ซึ่งจะสามารถกู้ร่วมได้ 2-4 คน โดยผู้กู้ร่วมต้องมีความสัมพันธ์กันเป็น บิดา มารดา คู่สมรส หรือมีหลักฐานทางการเงินร่วมกัน
5. ระยะเวลากู้
ปกติการกำหนดระยะเวลากู้นั้นจะไม่เกิน 30 ปี ระยะเวลากู้รวมกับอายุผู้กู้ไม่เกิน 65 ปี นอกจากนี้ผู้กู้จะต้องยินยอมให้ตรวจประวัติเครดิตบูโร และต้องผ่านการตรวจสอบ Watch List โดยผู้กู้จะต้องไม่มีประวัติเคยเป็นลูกหนี้ ปรับโครงสร้างหนี้จากธนาคารและสถาบันการเงินอื่น ที่สำคัญผู้กู้ต้องกู้ผ่านระบบ Credit Scoring ตามเกณฑ์ของธนาคารด้วย
ถึงแม้ว่าจะมีการเตรียมความพร้อมเพื่อขอยื่นกู้แล้ว สิ่งสำคัญคือผู้กู้จะต้องเตรียมเงินไว้จำนวนหนึ่งเพื่อเป็นเงินดาวน์ และเป็นค่าใช้จ่ายในการสำรวจ ประเมินราคาด้วย
ข้อควรรู้ถ้าคิดกู้ร่วม
ถึงรายได้จะน้อย หรือมีภาระค่าใช้จ่ายที่สูงมากในแต่ละเดือน คุณก็ยังมีสิทธิ์ซื้อบ้านหรือคอนโดได้เหมือนกัน เพียงแค่มองตัวช่วยอย่าง “ผู้กู้ร่วม” มาช่วยเพิ่มวงเงินกู้ให้สูงขึ้น แต่ก่อนจะควงแขนใครไปกู้เงิน ควรศึกษา 3 ข้อควรรู้ต่อไปนี้ให้เข้าใจก่อนนะคะ
1. ใครบ้างที่กู้ร่วมได้?
พ่อ แม่ ลูก สามี ภรรยา พี่น้องท้องเดียวกัน หรือญาติที่ใช้นามสกุลเดียวกับเราสามารถกู้ร่วมได้ ถ้าพี่น้องแต่งงานแล้วและเปลี่ยนนามสกุล ต้องแสดงทะเบียนบ้านหรือสูติบัตรที่ระบุว่ามีพ่อแม่เดียวกันจริง ในกรณีที่คู่สมรสไม่ได้จดทะเบียนกัน ต้องแสดงหลักฐานการแต่งงาน เช่น การ์ดหรือภาพถ่ายงานแต่ง การมีบุตรร่วมกัน แต่ใครที่เป็นแฟนกันเฉยๆ ไม่สามารถกู้ร่วมได้ค่ะ
2. ใครเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์บ้านหรือคอนโดที่กู้ร่วม?
อสังหาริมทรัพย์ที่ใช้วิธีกู้ร่วมแบ่งกรรมสิทธิ์การครอบครองได้ 2 แบบ แบบแรกคือกู้ร่วมกันแต่มีเพียงคนเดียวเท่านั้นที่เป็นเจ้าของ ส่วนแบบที่สองซึ่งเป็นที่นิยมมากกว่าคือกู้ร่วมกันและเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ร่วมกัน แต่ถ้าจะขาย ต้องได้รับความเห็นชอบจากผู้กู้ร่วมทุกคน หรือถ้าจะโอนกรรมสิทธิ์ให้เป็นของผู้กู้คนใดคนหนึ่ง จะต้องเสียค่าใช้จ่ายรวมถึงค่าธรรมเนียมต่างๆ ให้แก่กรมที่ดินด้วยค่ะ
3. ใครที่ใช้ดอกเบี้ยกู้ร่วมลดหย่อนภาษีได้?
ดอกเบี้ยของเงินกู้ซื้อบ้านหรือคอนโดสามารถนำมาลดหย่อนภาษีได้ตามที่จ่ายจริง และสูงสุดไม่เกิน 100,000 บาทต่อปีภาษี กรณีที่กู้ร่วมกัน ต้องนำดอกเบี้ยมาหารตามจำนวนผู้กู้ร่วมก่อน แล้วค่อยนำจำนวนดอกเบี้ยที่หารแล้วไปลดหย่อนภาษีค่ะ
แม้การกู้ร่วมจะช่วยเพิ่มโอกาสให้กู้เงินผ่านง่ายขึ้น เพิ่มจำนวนวงเงินกู้ให้สูงขึ้น และลดภาระการผ่อนชำระหนี้สินให้น้อยลง แต่เพื่อความไม่ประมาทควรคำนวณค่าใช้จ่ายทั้งหมดที่จะเกิดขึ้นเมื่อตัดสินใจกู้ให้ดีก่อนนะคะ และควรมีเงินออมสำรอง รวมทั้งทำประกันคุ้มครองภาระหนี้สินไว้ด้วย เวลาเกิดเหตุสุดวิสัยขึ้นมา ผู้ที่กู้ร่วมกับเราหรือแม้แต่ตัวเราเองจะได้ไม่เดือดร้อนกับการชำระหนี้สินจนเกินไปค่ะ
สาเหตุของการกู้ไม่ผ่าน แบบคาดไม่ถึง
การกู้ไม่ผ่านนั้นมักเป็นปัญหาใหญ่ของคนจะซื้อบ้าน โดยเฉพาะอย่างยิ่งสำหรับคนที่มีรายได้ไม่ค่อยมากนัก ยิ่งได้รับผลกระทบมากขึ้นไปอีก ซึ่งยอดการกู้ไม่ผ่านในปัจจุบันนั้นมีถึง 30-35% เลยทีเดียว ด้วยเหตุผลนี้เราจึงต้องมาดูกันว่า มีสาเหตุอะไรอีกที่ทำให้การยื่นกู้ซื้อบ้านคอนโดฯไม่ผ่านค่ะ
สาเหตุหลักของการกู้ไม่ผ่านนั้น ส่วนใหญ่มาจากการติดเครดิตบูโร และพฤติกรรมการใช้จ่าย หรือวินัยทางการเงินของผู้กู้นั่นเอง แต่ก็ยังมีสาเหตุอื่นๆอีก ที่ทำให้การยื่นกู้บ้านหรือคอนโดฯไม่ผ่าน ดังนี้
1.กู้ร่วม การกู้ร่วมเป็นสาเหตุหลักที่เจอบ่อยที่สุด เพราะเกิดจากการที่ตัวผู้กู้ไปกู้ร่วมซื้อบ้านหรือคอนโดกับผู้อื่นมาแล้ว เมื่อถึงคราวที่จะยื่นกู้ซื่อบ้านหรือคอนโดเป็นของตัวเอง โดยที่ตัวเองเป็นผู้กู้หลัก ซึ่งการกู้ร่วมนั้นเป็นส่วนหนึ่งที่ทำให้ความสามารถในการกู้ของเราลดลงทันที
ที่สำคัญประวัติการกู้ร่วมก็จะถูกส่งไปที่เครดิตบูโรด้วย ถ้าผู้กู้หลักไม่ชำระหนี้หรือค้างชำระ ผู้กู้ร่วมย่อมโดนหางเลขด้วยแน่นอน
2.ภาระหนี้สิน สิ่งสำคัญของการมีภาระหนี้เพิ่ม คือ ต้องมีทั้งหมดไม่เกิน 40% ของรายได้
3.บัตรเครดิตหลายใบ บัตรเครดิตนั้นมีผลต่อการกู้ซื้อบ้านอย่างแน่นอน เพราะว่าภาระหนี้บัตรเครดิตจะถูกนำไปคิดรวมกับค่าใช้จ่ายในแต่ละเดือนด้วย และถึงแม้ว่ามีบัตรเครดิตหลายใบแต่ไม่ได้ใช้จ่าย ก็มีผลต่อการพิจารณาด้วยเช่นกัน เพราะถ้ามีรายได้แบบเดือนชนเดือน แล้วมีบัตรเครดิตหลายใบ กดเงินสดบ่อยๆ ชำระขั้นต่ำเป็นประจำ ยิ่งทำให้มีผลต่อการพิจารณาด้วย เพราะฉะนั้นถ้าไม่จำเป็นต้องใช้บัตรหรือไม่ได้ใช้ ให้ยกเลิกบัตรไปเลยดีกว่า
4.ค้ำประกันคนอื่น ปัจจุบันการเก็บข้อมูลเครดิตบูโรนั้น จะแสดงสถานะหรือประวัติเฉพาะของผู้กู้เท่านั้น ส่วนผู้ค้ำประกันสินเชื่อจะไม่มีข้อมูลในเครดิตบูโร
แต่ถ้าเราเป็นผู้ค้ำประกันให้กับผู้กู้และผู้กู้ค้างชำระ แล้วเราไปขอสินเชื่อกับธนาคารเดียวกันที่เป็นผู้ค้ำประกันไว้ ก็อาจมีผลต่อการยื่นกู้ ดังนั้นถ้าจะค้ำประกันให้ใครต้องรู้ด้วยว่าทำไว้กับธนาคารไหน หรือทางที่ดีไม่ควรค้ำประกันให้ใครโดยไม่จำเป็น
ที่มา นิตยสาร Home Buyers' Guide August
ช่างโครงหลังคาขอนแก่น
